2022-01-19 수요일

농지매입시 주의사항- 농지 구매법부터 세금까지 한방에⑤?

홍미경 기자 등록 2018-05-21 12:48:36


[농업경제신문=홍미경 기자] 귀농 귀촌 시에는 내가 정착할 농가주택과 어느 정도의 농지 혹은 임야가 반드시 필요하다. 농가주택을 마련하기 위하여는 이미 지어져 있는 남의 집을 사던지 혹은 새로 지어야 한다.

이미 있는 집의 경우에는 그 집이 건축물대장이 있는지, 소유권보존등기가 되어 있는지를 확인한다. 만일 건축물대장이나 등기가 없으면 무허가 농가주택일 경우가 많다. 이때에는 우선 그 대지부분의 지목이 대지로 되어 있는지를 확인한다.

특히 종중 땅에 지은 농가주택은 흔히 밭 등 농지로 남아 있는 경우가 있기 때문이다. 이럴 때 토지부분은 넘겨받을 수 있겠지만 농가주택은 전에 살던 이가 별안간 나타나서 소유권을 주장하는 수가 있다. 분쟁의 여지가 있는 것이다. 지목 등을 보려면 토지대장이나 토지이용계획확인서를 떼어 보면 된다.

건축물대장이 있으나 등기가 안 되어 있는 경우에는 건축물대장 상의 명의인에게 바로 소유권보존등기를 하도록 한 후 집을 넘겨받는다.

집을 신축하는 경우에 구입할 토지는 우선 그 땅이 집을 지을 수 있는 땅인가를 확인한다. 집을 지을 수 있느냐는 우선 지목과 용도지역을 검토하여야 한다. 지목의 경우 농가주택 부지로 적합한 것은 흔히 전, 답, 과수원 등 농지 임야일 것이다.

농지의 경우에는 농업인인 경우 1년 이내에 귀농하려한다면 일반농지나 농업보호구역은 물론 농업진흥구역이라도 가능하기 때문에 선택의 폭이 크고, 좋은 입지만 잡으면 될 것이다.

용도지역 상으로 관리지역은 물론 농림지역도 가능하지만, 상수원보호구역이나 팔당호 특별대책1권역, 그린벨트나 자연환경보전지역 등에서 집을 짓기 위하여는 일정 주거기간을 요구하는 경우도 있다. 군사시설보호구역 중 통제보호구역도 주택신축이 제한된다.

다음에 면적에 관한 사전검토도 필요하다. 집을 지을 때는 국토계획법 상 건폐율(건물바닥면적/ 주택부지 비율)과 용적율(건물바닥면적x 높이)의 제한이 있기 때문에, 집을 짓기 위하여 땅을 살 때에는 사전에 반드시 계산해 보아야 한다. 집을 짓기 위하여 몇 ㎡(평)의 땅을 사야 하는가는 집의 바닥면적과 용도지역에 따라 달라질 것이다.

예컨대 충청북도 제천의 계획관리지역 밭을 사서 건평 100㎡(30평)의 집을 짓고자 하면, 최소한 250㎡(75평)의 땅을 구입해야 할 것이다. 계획관리지역의 건페율은 40%이기 때문이다.

그러나 대상지가 농림지역인 경우라면 건페율은 20%이므로 500㎡(150평)이 필요하게 될 것이다. 건폐율과 용적율이 법의 제한을 벗어난 주택은 사용승인이 떨어지지 않고, 따라서 그 집은 완공되더라도 무허가주택으로 남게 된다.

토지거래의 관행 상 땅을 구입하는 경우에 통상 측량을 하지 않는 것이 일반적이다. 그러나 귀농을 위한 땅을 구입하기 위해 계약을 하는 경우에는 반드시 측량을 해 두라고 권하고 싶다.

왜냐하면 경계가 불분명한 채로 두면, 후일 마을사람들과의 마찰과 분쟁이 생길 우려가 적지 않기 때문이다. 측량비용은 생각보다 많지 않으며, 대한지적공사 각 지사나 시 군 구에 문의하면 10일이면 끝낼 수 있다.

실제로 시골 땅은 아주 오래 전에 지적도나 임야도를 작성한 것이기 때문에 현재의 통행로나 지형지물과 일치하지 않는 경우가 허다하다.

또 지적도 상 땅 옆으로 그려져 있는 구거나 하천도 지금은 수로가 바뀌어 엉뚱한 곳으로 흐르는 경우도 있다.

도로, 구거나 하천은 국가가 관리하는 공공용물이기 때문에 일단 관계 법령에 의해 지정 공고되어 지적도에 오르면 누구던지 함부로 변경하거나 폐지할 수 없다. 이와 같이 지적도 상 혹은 현재 상태로 도로 구거나 하천에 붙어 있는 땅이나, 그런 것이 구입할 땅의 중간에 존재한다면, 이런 땅에서는 정상적인 개발이나 인허가가 불가능하다고 보아야 한다.

이런 땅을 개발하려면 도로 등의 폐지가 우선되어야 하는데, 그 절차가 결코 쉽지 않고 또 많은 시간과 노력이 소요되기 때문이다.

그러므로 아무리 마음에 들고 좋게 보이는 땅이라도 이런 지적도상 도로 구거 하천에 저촉되어 있거나, 구입할 땅을 관통하고 있다면 차라리 사지 않는 것이 좋을 것이다.

끝으로 명의신탁 여부를 꼭 확인하자. 명의신탁이라 함은, 소유관계를 공시하도록 되었는 재산에 대해서 실 소유자가 무언가 껄쩍지근한 어른의 사정으로 인하여 자기 소유의 부동산을 자신의 명의로 하여 두지 못하고 남의 이름으로 해 두는것, 따라서 권리관계를 나타내 주는 등기부에서는 소유자가 타인으로 나타난다.부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에서는 원칙적으로 금지되어 있고 예외적인 경우에만 허용한다.

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