[고상철 교수의 주택실무③] 농지구입후 농지전용허가 통해 지목변경할 것?

홍미경 기자 등록 2018-04-27 15:53:13
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안정적인 귀농귀촌 생활을 위해 주택과 농지 구입은 필수다. 토지를 구입하는 목적에 따라 투자 금액이나 토지의 용도가 다르기 때문에 현재 자산과 목표가 무엇인지 정확해야 목적에 맞는 토지를 찾을 수 있다. 특히 귀농 토지를 구매할 때 목표의 집중화는 더욱 큰 영향력을 발휘한다. 귀농 토지는 목적이 경작이기 때문에 농지 구매가 대부분이고 가격이 저렴하다. 매입 후 경작을 할지 농가 주택을 지을지 용도를 잘 따져야 한다. <편집자 주>

농촌에 집을 짓기 위한 사전 과정으로 농지전용허가(개발행위허가) 절차에 따라 허가를 취득할 수 있다.

먼저 농지전용허가는 시골이나 풍경 좋은 곳에 집을 짓고 싶어도 아무 곳에나 집을 지을 수 없다. 집을 짓기 위해서는 지목이 대지거나 대지로 전환이 가능한 땅이라야 한다.

처음부터 대지를 구입해서 전원주택을 짓는다면 편하고 수월하겠지만 대지가 그냥 남아 있는 경우는 그리 많지 않다. 따라서 농지 등을 구입해서 농지전용허가(개발행위허가)를 통해 지목을 변경하고 주택을 지어야 한다.

집을 지을 수 있는 땅은 지목과는 상관이 없다. 주변에 도로가 있고 그 지목 변경이 가능한지를 찾아야 한다. 보통 우리는 대지 또는 대지로 전용이 가능한 토지를 찾아야 한다. 보통 토지 이용 계획 확인서의 지적임야도에 "대"로 표기가 되거나 반드시 도로 조건이 맞아야 한다.

즉 전, 답과 같은 농지는 대로 바꾸기 위해서 농지전용허가를 받아야 한다. 이런 절차를 지목변경이라고 한다.

농(답)에서 대지(대)로 지목변경을 하기 위해서는 농지전용허가를 받아야 하는데 현재는 개발행위허가를 받는 것으로 변경되었으며 지목변경을 위한 개발행위 허가에 필요한 서류는 건축도면 등 건축 허가를 위한 관련 서류를 제출해 갈음하고 행정기관끼리 협의하고 있다. 현재는 농지전용허가와 개발행위허가를 혼용해 사용하고 있다.

건축의 기본은 진입로다. 주택이나 상가 건축시 가장 필요한 것은 바로 진입로 확보인 것이다. 지적도에 도로가 분명하게 표기되어 있지 않는 맹지(대지도로관계 위반토지)의 경우에는 건축이 불가하다. 최소한 토지이용계획확인서는 확인을 해야 한다.

이에 공무원 상담은 무조건 필수다. 마지막 건축행위는 확인했으나 지자체에서 안해주면 의미가 없다. 무조건 담당 공무원을 통해 확인받는 것이 확실하다.

주택설계도의 경우 건축설계사무소에 맡기면 평당 12~30만 원으로 차이가 많이 난다. 건축 인허가 비용이 포함되는지에 따라서도 차이가 발생한다. 일반인의 경우 배치도와 오/폐수라인 도면 등등은 작성해서 제출하기 어렵기 때문에 의뢰를 하는 것이 적절하다.

건축 접수는 전산접수하면 된다. 표준설계도를 이용하더라도 그 결정된 도면을 건축사무소에 의뢰해서 인터넷을 통해 접수해야 한다. 따라서 이경우에도 순수 설계비는 들지 않았더라도 인허가 비용은 그대로 들어간다.

전원주택을 짓기 위해 땅을 고를 때 개발이 가능한지 여부는 소개하시는 분들의 말이나 공부상의 확인도 중요하지만 건축주가 직접 농지전용허가(개발행위허가)가 가능한지는 관공서에 직접 확인하는 것이 가장 확실하다. 특히 기획부동산이나 일부 비양심적인 토지 분양회사의 말만 믿고 토지를 구입해서는 안된다. (정리=임지혜 기자)

고상철 교수는...

한양대학교 대학원 부동산법제 석사, 인하대학교 도시계획 박사과정을 수료했다. 현재는 숭실사이버대학교 부동산학과 외래교수, 건국대학교 미래지식 교육원 부동산 개발과정 강사, 매경 자산관리사 토지자산관리 전임교수, (주)SK가스 토지관련 법률 지도교수, 전국 대학교 부동산교육 협의회 이사 및 지도교수 등 전국 50여 개 부동산 관련 학원 및 경매교육장 토지관련 담당 교수를 역임하고 있다.

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