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농업경제신문

[고상철 교수의 주택실무ⓛ] 어떤 토지에 건축을 할 수 있을까?

2018-03-15 14:46:57

건축을 위한 토지 찾기?
숭실사이버대학교 고상철 교수?
안정적인 귀농귀촌 생활을 위해 주택과 농지 구입은 필수다. 토지를 구입하는 목적에 따라 투자 금액이나 토지의 용도가 다르기 때문에 현재 자산과 목표가 무엇인지 정확해야 목적에 맞는 토지를 찾을 수 있다. 특히 귀농 토지를 구매할 때 목표의 집중화는 더욱 큰 영향력을 발휘 한다. 귀농 토지는 목적이 경작이기 때문에 농지 구매가 대부분이고 가격이 저렴하다. 매입후 경작을 할지 농가 주택을 지을지 용도를 잘 따져야 한다. <편집자 주>

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사진=숭실사이버대학교고상철교수

귀농귀촌인을 위한 주택 건축과 구매 실무의 첫 번째로 건축을 위한 적정한 토지를 찾는 방법과 건축이 불가능한 토지와 가능한 토지를 분석하는 방법을 짚어보기로 하겠다.

귀농귀촌인이라면 농지에 건축이 가능한지에 대한 질문을 가장 먼저 해 볼 수 있다. 또 건축에서 가장 중요한 것은 안전이다. 안전하다는 전제하에서만 건축이 가능하다.

토지라고 하면 건축 목적의 유무를 초월하는 가장 일반적인 땅의 법적(공적, 사적) 명칭을 뜻한다. 법 규정으로 건축과 관계하는 땅을 부지, 대지로 나눌 수 있다. 부지는 건축 목적이 있는 땅을 뜻하고 대지는 건축물을 건축할 수 있는 땅을 뜻한다.

필지는 토지관리를 위해 수(지번)로 표시되는 토지 등록 단위를 말하고 지목은 토지 관리를 위해 수(지번)로 표시되는 토지의 등록 단위가 된다. 획지는 건축 목적의 유무와 무관하며 한 개 이상의 필지로 구성되는 동질성 있는 계획 단위의 토지경계 혹은 그 영역을 의미한다.

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사진=택지와대지의구분
택지와 대지를 구분하자면 택지는 건물이 있는 토지이고 대지는 건물이 있거나 건축이 가능한 토지를 말한다.

건축 허가를 받으려면 도로가 접해 있어야 하고 토지 이용 계획 확인서와 지적도, 현장답사를 통해 땅과 도로가 어떻게 접해 있는지, 도로로 인해 규제가 있는지를 반드시 확인해야 한다.

나대지에 건물을 짓기 위한 땅의 경우 건축 허가를 받을 때 대지의 경우 폭이 4m 이상인 도로에 2m 이상(연면적이 2,000㎡ 이상인 경우 폭이 6m 이상인 도로에 4m 이상 접해야 한다)을 도로에 접해야 한다.

즉 건물을 짓기 위해서는 도로가 붙어 있어야 한다는 얘기다. 전, 답 및 과수원 등을 평평하게 하거나 건물을 짓기 위한 땅으로 만드는 개발행위허가를 받기 위해서도 같다(건축법 제44조 참조).

건축법상 도로란 보행 및 자동차 통행이 가능한 폭 4m 이상의 지정 또는 예정 도로로 건축물의 대지 2m 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외)에 접해야 한다.

예외도 있다.

해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우와 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우다. 특 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정하는 것을 말한다.

연면적의 합계가 2천㎡(공장인 경우에는 3천㎡) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사 그 밖의 이와 비슷한 건축물로서 건축 조례로 정하는 규모의 건축물은 제외)의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다.

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사진=택지와대지의구분
또 건축법에서 건축물을 건축하기 위한 대지는 2m 이상이 도로에 접해야 하는 접도 요건이 규정되어 있다(건축법 제44조 제1항). 여기서 도로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비가 4m 이상이어야 한다. 만약 도로 폭이 2m인 대지에 건축물을 건축하려 한다면 자신의 대지에서 미달한 도로폭(2m)의 1/2을 도로로 내주고(나머지 1/2은 맞은편 대지에서 냄) 실질적인 도로 폭이 4m가 되도록 한 후 건축을 해야 한다.(법 제46조 제1항)

이 규정을 한옥 건축에 그대로 적용한다면 한옥 지역에서 느끼는 골목길의 정취는 포기해야 한다는 문제가 있다. 때문에 한옥 밀집 지역 등에서 기존 한옥을 신축하는 경우에 한해 도로 폭이 규정에 미달해도 건축할 수 있도록 특별 완화해주고 있다.

그럼 토지는 어떻게 고르는 것이 좋을까? 일반 토지에 비해 맹지와 토지가 상대적으로 저렴해서 귀농인들이 선호하지만 개발 전후의 상황을 예측하기에는 위험요소가 따르기 때문에 쉽게 판단할 수는 없다.

맹지는 주변이 타인의 땅으로 둘러싸여 해당 토지가 어떤 면도 도로에 접하지 못한 토지를 말한다. 이곳에는 건축법상 건물을 세울 수 없다. 해서 토지 이용 시 주위 토지를 통과해야 하므로 이용 가치가 떨어져 토지 가격이 저렴하다.

대지는 건물을 지을 수 있는 모든 토지라는 개념과는 전혀 다르다. 한자로 '부대 대'자를 써서 자루형 토지를 말하는데, 타인의 토지에 둘러싸여 있어 좁은 통로에 의하여 자루형 모양을 띠게 되는 토지다. 맹지에 비하면 조금 나은 상황이라고 볼 수 있다.

저렴하게 맹지를 구입해, 대지로 전환할 수 있을까? 대답부터 하자면 예스다. 맹지에는 건축이 허용되지 않으므로 건축을 하려면 이곳에 도로를 개설해야 한다.

첫 번째 도로에 접한 인접 토지를 매입해 도로를 개설하면 된다. 두 번째 맹지의 일부와 인접한 토지의 일부(진입로 개설 면적)를 교환해 진입로를 만들 수 있다. 세 번째 인접 토지를 영구히 사용할 수 있도록 빌려 도로를 개설하면 된다.

이 중 세 번째 방법을 분류하자면 두 가지로 나눌 수 있는데, 보통 토지사용 승락(도로사용 승낙)을 받으면 무조건 해결되는 줄 아는 사람이 많지만 그렇지 않다. 토지사용승낙의 취약점은 바로 영구히 그 효력이 인정되지는 않는다는 점이다.

첫째 소유자가 토지를 타인에게 양도했을 때와 둘째, 소유자가 사망했을 경우다. 다행히 매수인 또는 상속인이 계속 사용을 승낙했을 경우는 상관없겠지만, 많든 적든 반드시 대가를 치러야 도로사용승락은 승계된다.

도로와 접한 토지를 매입하는 방법에는 주의할 점이 있다. 맹지를 사면 인접 토지 소유자는 맹지 소유자의 약점을 알기 때문에 절대로 자신의 토지를 싸게 팔지 않는다는 것이다. 따라서 목 좋은 맹지를 꼭 구입해야 한다면 인접 토지를 적정가격에 매입할 수 있는지를 먼저 알아봐야 한다.

맹지의 현 소유자가 진입로를 해결해준다는 조건으로 매매계약을 체결하고자 할 때는 구두상으로 약속해서는 안되고 반드시 계약서에 단서조항을 명기해야 한다. 만약 잔금지급일까지 진입로 문제가 해결되지 않으면 이 계약을 해제한다는 단서를 기재해 두어야 한다.

토지를 구입했다면 다음은 토지관련 인허가를 받아야 한다.

최근에는 토지 인허가 간소화 법이 생겨 보다 용이하다. 토지 인허가 간소화 법은 토지를 이용 개발할 때 각 법률에 따라 수행해야 하는 인허가 절차를 통합 간소화하는 것이 주요 내용으로 건축 허가(건축법), 개발행위허가(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 공장 설립 승인(산업 집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률) 등에 적용된다.?

일반인의 경우 복잡한 인허가 절차, 개발하려는 토지에 대한 규제관련 사항에 대한 정보가 충분하지 못하다는 지적에 따라? 허가 관련 규제 사항 및 절차, 유사 허가 사례, 허가 대상 지역의 개발, 보전 관련 계획 등에 대해 안내를 받을 수 있고 지형도, 지적도, 도로, 수도 등 기반 시설의 용량, 사업지 및 주변지역을 포함한 지구단위계획 결정도 등과 같은 공공 데이터도 공개해야 한다.

사전 심의제가 도입되어 소규모 사업자는 해당 토지의 소유, 사용권을 확보하지 못해도 토지를 이용하기 위한 인허가를 받을 때 거치는 각종 위원회의 심의를 받을 수 있다. 대신 토지 소유자가 아닌 제3자가 사전심의를 신청하면 신청 현황과 심의 결과를 소유자에게 통보하도록 했다. ?(정리=홍미경 기자)

고상철 교수는...

한양대학교 대학원 부동산법제 석사, 인하대학교 도시계획 박사과정을 수료했다. 현재는 숭실사이버대학교 부동산학과 외래교수, 건국대학교 미래지식교육원 부동산개발과정 강사, 매경자산관리사 토지자산관리 전임교수, (주) SK가스 토지관련 법률 지도교수, 전국대학교부동산교육협의회 이사 및 지도교수 등 전국 50여개 부동산관련 학원 및 경매교육장 토지관련 담당 교수를 역임하고 있다.

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